Por Rosa Blanco

Después de un largo trámite parlamentario se ha publicado esta semana la Ley 11/2009 que recoge el marco jurídico de este nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y más concretamente al mercado de viviendas en alquiler.

Las nuevas sociedades favorecen la inversión inmobiliaria de manera profesional  permitiendo que el inversor disfrute de un mínimo de rentabilidad al exigírseles una distribución de dividendos en un porcentaje muy significativo, además con el fin de garantizar la liquidez para los inversores se exige que estas sociedades coticen en mercados regulados.

Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal se centra en la inversión de  inmuebles urbanos para su alquiler, se incluyen tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes y oficinas. Se les permite también la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades similares no residentes en territorio español. Las SOCIMI incorporan a nuestro ordenamiento jurídico la figura de los Real State Investment Trust (REIT) que ya existen desde hace años en el mundo anglosajón y Alemania.

Para la creación de estas sociedades se han de cumplir ciertos requisitos relativos al patrimonio, a las rentas generadas y a la distribución de resultados, de forma que su cumplimiento permite a las sociedades disfrutar de un régimen fiscal especial. De este modo, combinando un régimen fiscal específico con un régimen fiscal especial, se da cumplimiento a tres objetivos fundamentales: impulsar el mercado del alquiler en España, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario. Simultáneamente, el inversor obtiene una rentabilidad estable a través de la distribución de beneficios a sus accionistas.

Las nuevas sociedades deberán invertir al menos el 80% de su activo en bienes inmuebles destinados al arrendamiento. Este porcentaje se calculará  sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio.

Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. Tratándose de bienes inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad, el plazo será de siete años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

Las acciones de las SOCIMI cotizarán en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado de la Unión Europea y deberán tener un capital social mínimo de 15 millones de euros.

También obliga la nueva ley a que las SOCIMI distribuyan al menos el 90%  de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones, y al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones. El otro 50% deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de su trasmisión. En su defecto dichos beneficios se distribuirán en su totalidad conjuntamente con los beneficios que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión.

Finalmente, se repartirá la totalidad de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades.

El saldo de financiación ajena de las SOCIMI no superará el 70% del activo de la sociedad. En este límite no se incluirá la financiación que pueda obtenerse según el régimen de protección pública de la vivienda. Este porcentaje se calculará según los balances individuales o consolidados.

Fiscalidad

Los dividendos percibidos por los socios de las SOCIMI estarán exentos de tributación, salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio. Sin embargo el resto de rentas no serán gravadas mientras no sean objeto de distribución a los socios.

Las sociedades que hayan elegido el régimen fiscal que se establece en la Ley tributarán con carácter general al tipo de gravamen del 18%. Además estarán exentas en el 20% las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que más del 50% de su activo esté formado por viviendas.

El régimen fiscal de estas sociedades se podrá aplicar a las entidades que estén realizando las operaciones necesarias para adaptarse a los requisitos exigidos, a condición de que los cumplan en el plazo de dos años. También se posibilita su transformación en instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y viceversa.

Es importante destacar que las SOCIMI podrán dedicarse también a la rehabilitación de los edificios que constituyan su negocio, ya que contarán con un Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) reducido del 7% en lugar del tipo general del 16%. La Ley aplicará también una reducción del IVA al alquiler con opción de compra, pasando del 16% al 7% y en el caso de las viviendas de protección oficial del 7% al 4%.

La norma también incluye un mandato, para que el Gobierno apruebe antes de que finalice el actual ejercicio una norma reglamentaria, previo acuerdo con las Comunidades Autónomas, que precise el alcance de la expresión “obras análogas” a efectos del concepto de rehabilitación en el IVA con el fin de acabar con la actual indefinición del término.