Información general

¿Qué es una SOCIMI?

Las SOCIMIS son sociedades anónimas cuyo objeto social consiste en la tenencia de (i) activos de naturaleza urbana para su arrendamiento (mediante adquisición o promoción) o (ii) de acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMIS o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (conocidas como "REITs").

Las principales características del actual régimen de SOCIMIS son:

  • Capital social mínimo de 5 millones de euros, ya sea por aportación dineraria o no dineraria.
  • Cotización obligatoria en mercados regulados o, alternativamente, en sistemas multilaterales de negociación, como es el caso del MAB, cuya regulación es mucho más flexible.
  • Las sociedades tributarán al tipo cero por ciento sobre los beneficios obtenidos, siempre y cuando los accionistas que posean una participación igual o superior al 5% en el capital social de las mismas tributen sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10%. En caso contrario, la sociedad estará sometida a un gravamen especial del 19%.
  • Reparto obligatorio del beneficio del ejercicio, mediante distribución de dividendo como mínimo del 80% de las rentas obtenidas por arrendamiento.
  • Se permiten las SOCIMIS de un solo activo inmobiliario.
  • Inexistencia de límite de endeudamiento.
  • Posibilidad de realizar promoción inmobiliaria en filiales de la SOCIMI y reducción del plazo de mantenimiento del activo en caso de promoción (3 años).

Este segmento de negociación del mercado alternativo bursátil está operativo desde el 15 de febrero de 2013, fecha en la que entró en vigor la Circular 2/2013 que regula el régimen aplicable a las SOCIMIS en su incorporación al Mercado.

Ventajas para los inversores

Mayor posibilidad de diversificar carteras con una menor inversión

Los inversores a través de las SOCIMIS tienen la posibilidad de invertir en una variedad de activos inmobiliarios con distintos instrumentos y contribuyendo a diversificar su cartera de inversión.

Posibilidad de acceso a los mejores gestores inmobiliarios de cada sector

Delegación de la gestión de los activos inmobiliarios a la SOCIMI, facilitando así a los inversores el acceso a una gestión profesional para el seguimiento, contratación y valoración de los activos componentes de la cartera.

Excelente tributación

Los beneficios de la SOCIMI no estarán sujetos a impuestos, respondiendo los accionistas tan solo por los dividendos repartidos.

Liquidez más fácil que con activos inmobiliarios

Al permitir que estas sociedades puedan cotizar en el MAB, se permite a los accionistas comprar y vender títulos de forma rápida a precio de mercado, dando salida a las acciones y obteniendo liquidez de forma inmediata.

Cómo incorporarse

La Circular 2/2013 de 15 de febrero establece el régimen aplicable a las SOCIMIS cuyas acciones se incorporen al MaB. Dicha Circular parte de la regulación existente para las empresas en expansión (Circular 5/2010), aunque estableciendo algunas particularidades específicas para este nuevo segmento.

Así, se pueden distinguir en las circulares indicadas los siguientes requisitos aplicables a las entidades emisoras:

1. Requisitos formales

Se permite la incorporación a este segmento tanto a las sociedades anónimas españolas que sean SOCIMIS como a las sociedades de nacionalidad extranjera cuyo objeto social y régimen de inversión sea equiparable al establecido para las SOCIMIS.

Además, para su incorporación, el capital social deberá estar totalmente desembolsado, mientras que sus acciones deberán estar representadas por medio de anotaciones en cuenta, sin poder estar sujetas a ninguna restricción que afecte a su libre transmisibilidad.

2. Requisitos contables

El régimen contable aplicable a las SOCIMIS y la información financiera que éstas presenten al MaB, deberá estar elaborada conforme a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o al estándar contable nacional, salvo que la sociedad emisora sea una sociedad constituida fuera del Espacio Económico Europeo, en cuyo caso podrá optar por las NIIF o por los principios de contabilidad generalmente usados y aceptados por compañías con sede en Estados Unidos (US GAAP).

3. Información inicial

Se deberá presentar un escrito de solicitud de admisión a negociación al MaB, junto con un folleto de admisión a negociación denominado "documento informativo de incorporación" en el que deberá aparecer información detallada de la compañía, su negocio y perspectivas.

4. Designación de asesor registrado y proveedor de liquidez

Las SOCIMIS deben designar un asesor registrado que actúe de enlace con las autoridades supervisoras tanto en el momento de incorporación como posteriormente durante su cotización. La función de dicho asesor consiste en valorar la idoneidad de las SOCIMIS interesadas en incorporarse a este nuevo segmento del MAB y asesorarlas en el nuevo régimen de negociación de sus valores, así como en la elaboración y presentación de la información financiera y empresarial requerida para actuar en el segmento indicado.

Además, las SOCIMIS o sus accionistas de referencia deberán firman un contrato con un proveedor de liquidez, que podrá ser o bien una empresa de servicios de inversión o una entidad de crédito, con el fin de favorecer la liquidez de las operaciones que afecten a las acciones de estas sociedades, consiguiendo una adecuada frecuencia de contratación y reduciendo las variaciones en el precio cuya causa no sea la propia tendencia del mercado. Para facilitar esta función al proveedor de liquidez, la emisora pondrá a su disposición una cantidad de títulos y efectivo, la cual será determinada por el MaB a través de una instrucción operativa.

5. Requisitos de difusión

Se impone también una difusión mínima (free float) de las acciones en el momento de incorporación al MaB. En concreto, se exige un número de acciones en manos de accionistas con un porcentaje inferior a 5% que corresponda al menos con un valor estimado de mercado de 2 millones de euros o, alternativamente, represente al menos un 25% de las acciones emitidas por la sociedad. A tal efecto, se incluirán en el cómputo las acciones puestas a disposición del proveedor de liquidez.

6. Valoración por experto independiente

De entre las particularidades introducidas para la cotización de este tipo de sociedades en el MaB, se encuentra la exigibilidad de la aportación de una valoración realizada por un experto independiente en el momento de salida, salvo que en los seis meses anteriores a la salida se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera relevante para fijar un primer precio de referencia.

La valoración consistirá en determinar el valor de la empresa en su conjunto y no solamente de los inmuebles aportados a la sociedad, indicando de forma detallada la valoración el plan de negocio propuesto, las hipótesis de valoración y los métodos empleados para el cálculo de dicho valor.

Por su parte, los requisitos aplicables a los accionistas de referencia son los que se muestran a continuación (debiendo encontrarse los tres últimos en los Estatutos Sociales):

1. Compromiso de permanencia

Una vez incorporadas las acciones en el MaB, la Circular 2/2013 prohíbe que los accionistas de referencia y principales directivos puedan vender acciones o realizar operaciones equivalentes a ventas de acciones, "lock-up", dentro del año siguiente a su incorporación, salvo aquéllas que se pongan a disposición del proveedor de liquidez.

2. Comunicación de las participaciones significativas de la sociedad

Las SOCIMIS están obligadas a comunicar la adquisición o venta de una participación significativa que alcance, supere o descienda el 5% del capital social y sucesivos múltiplos, en tanto en cuanto tengan conocimiento de la correspondiente operación de compra o venta en la que cualquiera de los accionistas alcance, supere o descienda los umbrales de participación significativa antes referidos.

Además, también deberán comunicar todas las operaciones realizadas por los administradores y directivos que alcancen, superen o desciendan del 1% de su capital social o cualquier múltiplo.

3. Publicidad de los pactos parasociales y comunicación a la sociedad

Las SOCIMIS deberán comunicar al MaB, para su difusión, la información relacionada con las operaciones realizadas por sus administradores o directivos y, en la medida en que se tenga conocimiento de ello, la suscripción, prórroga o extinción de pactos parasociales que afecten a la transmisión de las acciones o que afecten a la transmisión de las acciones o que afecten al derecho de voto de los accionistas.

4. Cambio de control de la sociedad

El accionista que reciba una oferta de compra que determine que el adquirente detente el control de la compañía (>50%), no podrá aceptar a menos que el adquirente ofrezca a todos los accionistas comprar sus acciones en iguales condiciones.

Tarifas

Copyright © Bolsas y Mercados Españoles 2016. Todos los derechos reservados. Disclaimer // Aviso legal // Pago proveedores